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Jusqu'à +6,45% de rendement annuel grâce aux SCPI

Les indicateurs à vérifier avant d’investir en SCPI 

Si vous voulez investir dans une SCPI, il faut choisir la SCPI qui vous convient et présente des résultats prometteurs depuis plusieurs années. En effet, puisque le placement en SCPI est un placement de moyen/long terme, mieux vaut avoir choisi une SCPI performante. 

Voici une liste non exhaustive des indicateurs à vérifier avant d’investir dans une SCPI : 

  • La société de gestion, son ancienneté et historique : choisissez une société de gestion implantée depuis au moins 10 ans sur le marché et présentant un historique positif. 
  • Le taux de distribution ou rendement, qui correspond au rapport entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l'année.
  • La capitalisation : une SCPI qui affiche une capitalisation importante signifie un portefeuille diversifié et donc une diminution des risques (en cas de défaillance d’un locataire, il y a peu de conséquences sur le rendement de la SCPI). Toutefois, plus le patrimoine immobilier est important plus il est difficile à gérer et plus les défaillances peuvent être nombreuses. 
  • Le taux d’occupation : privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 95% puisque cela signifie que tout le patrimoine immobilier de la SCPI est occupé par des locataires. 
  • Le taux d’occupation financier : il correspond au rapport entre le montant des loyer facturé et le montant que la SCPI devrait encaisser si l'ensemble de son patrimoine était loué. Ce taux permet d'évaluer combien de locataires occupent des biens en franchise de loyers et combien ne payent pas leur loyer. Pour être satisfaisant, ce taux doit être de 90% ou plus.
  • Le RAN ou Report à Nouveau. Concrètement, lorsque la SCPI perçoit les loyers, elle déduit les coûts de fonctionnement et les charges puis distribue le revenu restant à ses investisseurs sous forme de dividende. Toutefois, une part du revenu restant n'est pas distribué aux investisseurs mais mis en réserve dans le but de faire face à de possibles difficultés futures. Cette réserve, c'est le RAN. 
  • Ainsi, en cas de difficultés conjoncturelles (moins de locataires par immeuble, plus de locataires défaillants, etc.) ou structurelles (baisse des rendements immobiliers du fait de la hausse des prix d'acquisition des immeubles) entraînant une baisse des revenus de la SCPI ; celle-ci pourra utiliser l'argent mis en réserve pour maintenir d'une année sur l'autre son taux de distribution. 
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Définition d’une SCPI 

Une SCPI ou société de placement immobilier collectif est une société qui a pour objectif de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses clients (particuliers ou institutionnels). 

 

Le fonctionnement de la SCPI est simple : la société collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers ou institutionnels puis investit ces capitaux dans l’immobilier résidentiel ou professionnel. Elle va ensuite prendre totalement en charge la gestion et l’entretien du patrimoine immobilier acquis et va également développer une stratégie afin d’étendre ce patrimoine en acquérant de nouveaux biens. En échange de l’argent investit, les investisseurs reçoivent des revenus locatifs réguliers (les dividendes) et peuvent éventuellement bénéficier de réductions d’impôts (SCPI fiscal). 

 

Quels sont les différents types de SCPI ? 

Les SCPI de rendement 

La SCPI de rendement est une société de placement collectif qui a pour objectif de fournir le rendement le plus élevé possible à ses souscripteurs grâce à une stratégie l’investissement intelligente dans des biens immobiliers professionnels loués à des commerçants, entreprises, administrations publiques. 

Cela les différencie des SCPI fiscales qui investissent uniquement dans l’immobilier résidentiel dans le but de dégager des réductions d’impôts à ses souscripteurs.

Il existe plusieurs types de SCPI de rendement :

  • SCPI de bureaux qui investissent dans des bureaux et locaux commerciaux
  • SCPI de commerce qui investit dans les murs de boutiques, de magasins, centres, commerciaux et galeries marchandes.
  • SCPI spécialisées qui investissent dans des secteurs tels que l’éducation, la santé, l’hôtellerie
  • SCPI internationales qui investissent dans des biens immobiliers en France mais aussi dans les Pays étrangers.

 

 

 

 


Les SCPI fiscales 

La SCPI fiscale est une société d’investissement collectif qui investit exclusivement dans l’immobilier d’habitation. A la différence des SCPI de rendement, ces SCPI n’ont pas pour objectif principal de distribuer à leurs investisseurs le plus haut rendement, mais de les faire bénéficier d’une réduction fiscale importante. Ainsi, les souscripteurs de parts de ce type de SCPI recevront un revenu locatif régulier et bénéficieront aussi d’une réduction fiscale (lorsque l’investissement est d’au moins 5000 euros et la part détenue pendant au moins 15 ans).

Il existe quatre types de SCPI fiscale :

  1. Les SCPI Malraux qui investissent dans de l’immobilier ancien situé dans des zones ciblées (secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP, quartiers anciens et dégradés) afin de le restaurer pour bénéficier de réduction d’impôts. 
  2. Les SCPI Pinel qui investissent dans l’immobilier neuf ciblé par la loi Pinel. 
  3. Les SCPI déficit foncier qui investissent dans de l’immobilier qui nécessite d’importants travaux de rénovation afin de dégager un déficit foncier qui sera alors déductible des revenus fonciers.
  4. Les SCPI Monuments historiques qui investissent dans des immeubles classés «Monuments historiques » et permettent aux porteurs de parts de bénéficier du régime fiscal « Monuments historiques ».

Les SCPI de plus-value 

Ce type de SCPI investit dans des immeubles, logements ou bureaux qui ont un fort potentiel d’appréciation à la revente dans le but de délivrer, à terme, des plus-values aux investisseurs. 

Contrairement aux SCPI fiscales et de rendement, les SCPI de plus-value ne distribuent pas ou peu de revenus locatifs trimestriels ou semestriels puisque l’objectif est de procéder à une revalorisation progressive des parts.

Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI ? 

Avantages 

  • L’investissement en SCPI permet à tout particulier de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à s’occuper de sa gestion quotidienne. De plus, l’investissement en SCPI permet à tout investisseur d’accéder à des biens immobiliers en principe inaccessible du fait de leur prestige et prix. 
  • Les SCPI correspondent à un placement collectif portant sur un grand nombre d’immeubles   permet une mutualisation des risques qui assurent aux souscripteurs de parts des revenus réguliers, même en cas de défaillance dans certains biens immobiliers. 
  • Les SCPI sont un placement très efficace et ce depuis de nombreuses années : en 2016, le rendement moyen des SCPI était de 4,80%. 

Inconvénients 

  • Risque de perte en capital : la valeur des parts de la SCPI dépend du marché immobilier et de la gestion plus ou moins efficace de la SCPI (acquisitions de biens et ventes opportunes). 
  • Risque de vacance locative : les dividendes distribués aux souscripteurs dépendent des loyers perçus par la SCPI et donc du taux d’occupation des biens immobiliers détenus par la SCPI.
  • Risque de faillite de la SCPI : même si cela est très peu probable, la SCPI, comme toute société, peut faire faillite. Dans ce cas, l’AMF chargerait une autre société de la gestion de la SCPI en faillite.  
     
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Rendement au dessus du marché, immobilier tangible, zéro soucis de gestion locative. C'est la promesse du placement en SCPI

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